O home staging promete vender mais rápido e, às vezes, por um preço mais alto. Mas o que dizem os dados disponíveis sobre seu efeito real? Um estudo publicado no Journal of Housing Research em 2015 por Lane, Seiler e Seiler não observou um aumento na disposição a pagar relacionado ao mobiliário ou à cor das paredes. O benefício mais documentado diz respeito à redução do tempo de comercialização e à limitação do risco de queda de preço.
Medir essas diferenças permite decidir onde investir seu orçamento antes de uma venda.
Home staging e DPE: dois alavancadores de valor a comparar
Os vendedores frequentemente concentram seus esforços na decoração, enquanto o desempenho energético pesa cada vez mais na valorização percebida de um imóvel. A análise de 143.500 vendas em Paris realizada pela Comète Immo mostra uma progressão da desvalorização dos imóveis classificados como F ou G em relação aos classificados como D: ela atinge 5,4% em 2025, contra 3,5% em 2024.
| Alavancador | Efeito sobre o preço | Efeito sobre o tempo de venda | Orçamento típico |
|---|---|---|---|
| Home staging (mobiliário, pintura, despersonalização) | Não demonstrado estatisticamente (estudo Lane, Seiler e Seiler, 2015) | Redução documentada para imóveis vagos ou mal apresentados | Baixo a moderado |
| Melhoria do DPE (isolamento, aquecimento) | Redução mensurável da desvalorização F/G (Comète Immo, dados de Paris) | Menos negociação para baixo | Moderado a alto |
Esta tabela destaca um ponto frequentemente negligenciado: o home staging não compensa um mau DPE. Para um imóvel classificado como F ou G, os trabalhos de melhoria energética e a apresentação de seus comprovantes constituem um eixo complementar que pesa diretamente na margem de negociação.
Os profissionais que acompanham o mercado imobiliário com Les Embellies Déco integram, aliás, essa dupla leitura, combinando a valorização visual e a análise dos pontos fracos estruturais do imóvel.
Imóveis vagos e fotos online: onde o home staging realmente faz a diferença
A análise de transações publicada pela Redfin em 2019, a partir de vendas realizadas em 2018, indica que os imóveis vagos eram vendidos por preços mais baixos e permaneciam mais tempo no mercado do que imóveis ocupados comparáveis. Este resultado aponta um caso específico onde a encenação de um interior tem um efeito mensurável.
Um apartamento vazio gera um déficit de projeção no comprador. Os cômodos parecem menores ou mais frios, os defeitos (fissuras, pisos desgastados, radiadores aparentes) chamam a atenção. O home staging corrige esse viés ao introduzir mobiliário neutro, uma iluminação planejada e elementos têxteis que aquecem o espaço.
Por outro lado, um imóvel já mobiliado, bem mantido e corretamente fotografado obtém um benefício marginal de uma intervenção adicional. Concentrar os gastos em imóveis que sofrem de um real déficit de apresentação continua sendo a estratégia mais racional.
Critérios para identificar os imóveis que merecem um investimento em decoração
- O imóvel está vazio há várias semanas e as fotos mostram cômodos sem referência de escala ou de ambiente.
- A decoração existente é muito personalizada (cores vibrantes, papéis de parede marcantes, coleções visíveis) e impede a projeção dos visitantes.
- Os anúncios online acumulam poucos cliques em comparação com imóveis semelhantes na mesma área geográfica.
- O imóvel apresenta defeitos menores (pintura descascada, rejuntes escurecidos, maçanetas quebradas) que dão uma impressão de negligência sem necessitar de grandes obras.
Decoração interior e neutralidade: o equilíbrio a encontrar para seduzir os compradores
Despersonalizar não significa esvaziar um imóvel de toda identidade. O objetivo é criar um ambiente suficientemente neutro para que cada visitante possa se projetar, mantendo uma atmosfera acolhedora.
As cores neutras (branco quebrado, cinza claro, bege) nas paredes constituem a base dessa abordagem. Elas maximizam a luminosidade percebida e reduzem o risco de rejeição relacionado a uma escolha estética muito marcada.
O mobiliário desempenha um papel complementar. Em uma sala, um sofá sóbrio associado a um tapete e algumas almofadas é suficiente para definir o espaço sem impor um estilo. A cozinha se beneficia ao ser despojada de pequenos eletrodomésticos visíveis. O banheiro, muitas vezes decisivo durante as visitas, se beneficia da troca dos rejuntes e de acessórios coordenados (porta-toalhas, espelho, dispenser de sabonete).
Orçamento de decoração: priorizar os itens de alto impacto visual
- Pintura das paredes e tetos nos principais cômodos, priorizando tons claros e foscos.
- Substituição das luminárias antigas por modelos simples que difundem uma luz quente.
- Limpeza profissional de pisos, janelas e superfícies, muitas vezes mais eficaz do que a compra de mobiliário adicional.
Essas intervenções visam os elementos que os compradores notam primeiro durante uma visita ou nas fotos do anúncio. Uma limpeza profunda produz às vezes um efeito comparável a uma reforma leve, por uma fração do custo.
Calendário regulatório e decoração: antecipar as novas restrições
O calendário regulatório relacionado ao DPE transforma a hierarquia de prioridades para os vendedores. Os imóveis classificados como G estão gradualmente sendo excluídos do mercado de aluguel, o que leva alguns proprietários a vender. Para esses imóveis, investir apenas na decoração sem tratar da performance energética equivale a maquiar um problema estrutural.
Um comprador informado solicitará sistematicamente o DPE e ajustará sua oferta com base nisso. A desvalorização mensurada pela Comète Immo sobre os imóveis térmicos em Paris ilustra essa realidade: a progressão da diferença entre 2024 e 2025 mostra que o mercado está cada vez mais integrando esse dado na formação do preço.
Combinar uma melhoria energética direcionada (isolamento do sótão, substituição de uma caldeira antiga) com um home staging adequado permite apresentar um imóvel que seja ao mesmo tempo atraente visualmente e sólido do ponto de vista técnico. Essa abordagem dupla reduz a margem de negociação e encurta o tempo de venda, onde a decoração sozinha trata apenas uma parte da equação.
